Kündigungsanfechtung (OR 273 Abs.1)

  • Im Urteilsvorschlag hält die Schlichtungsbehörde fest, ob die Voraussetzungen für die Kündigungsanfechtung gegeben sind und ob die Kündigung gültig ist:
    • Schlichtungsbegehren innert 30 Tagen seit Empfang Kündigung (OR 273)
    • Nichtigkeit Kündigung,
    • Wirksamkeit Kündigung oder
    • Missbräuchlichkeit Kündigung
  • Ist die Kündigungsanfechtung unzulässig, hat sie von Amtes wegen zu überprüfen, ob der Mieter eine Erstreckung des Mietverhältnisses wünscht (OR 273 Abs. 5):
    • Wünscht er ausdrücklich keine Erstreckung, darf die Schlichtungsbehörde im Urteilsvorschlag keine Erstreckung gewähren
    • Wünscht der Mieter (zumindest sinngemäss) eine Erstreckung, hält sie im Urteilsvorschlag fest ob und gegebenenfalls wie lange erstreckt wird
    • Die Verwirkungsfrist von OR 273 Abs. 2 ist in diesem Fall unbeachtlich
  • Die Parteien können innert 20 Tagen den Urteilsvorschlag ablehnen:
    • Wird der Urteilsvorschlag abgelehnt, wird die Klagebewilligung der ablehnenden Partei ausgestellt (ZPO 211 Abs. 2 lit. a)
    • Der ablehnenden Partei läuft eine Frist von 30 Tagen nach der Zustellung der Klagebewilligung, um beim zuständigen Gericht Klage anzuheben (ZPO 209 Abs. 4)
    • Wird die Klage nicht innert 30 Tagen beim Gericht eingereicht, gilt der Urteilsvorschlag dennoch als anerkannt (ZPO 211 Abs. 3)
  • Wird der Urteilsvorschlag nicht abgelehnt, hat er die Wirkungen eines rechtskräftigen Urteils.
  • Wird eine Kündigung aufgehoben, führt dies zu einer Sperrfrist gemäss OR 271a Abs. 1 lit. e, wobei aber die Wiederholung einer aus formellen Gründen ungültigen Kündigung möglich ist.

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